Quanto custa construir um apartamento do zero? (Guia de Viabilidade)

Construir um apartamento do zero é uma estratégia cada vez mais explorada por investidores e proprietários de terrenos que buscam rentabilidade no mercado imobiliário. Mas afinal, quanto custa construir um apartamento e dar vida a um empreendimento residencial completo?

Neste guia, você entenderá os principais fatores que influenciam no custo de construção de um apartamento e como realizar uma análise de viabilidade eficiente. A NovAlternativa, especialista em incorporação e planejamento de obras, compartilha aqui sua experiência para ajudar você a construir com segurança e retorno.

Fatores que influenciam o quanto custa construir um apartamento

Não existe um preço fixo para construir um apartamento. O custo varia conforme uma série de fatores:

• Localização do terreno: valor do m² do terreno, infraestrutura do entorno, topografia e exigências legais locais;

• Padrão do projeto: tipo de acabamento, quantidade de pavimentos, vaga de garagem, elevador, área comum;

• Tipologia das unidades: studios, 1, 2 ou 3 quartos, com ou sem varanda;

• Equipe técnica e gestão da obra: profissionais contratados, tipo de administração (empreitada, preço fechado ou por administração);

• Licenças e taxas: custos com alvarás, outorga onerosa, ISS, INSS da obra;

• Prazos de execução: quanto maior o prazo, maior o custo fixo com canteiro e equipe.

Custo médio por metro quadrado (m²)

De forma geral, os valores variam bastante conforme o padrão e a região. Segundo dados recentes do CUB (Custo Unitário Básico da Construção), os valores estão em média:

• Padrão baixo: R$ 2.500 a R$ 3.000/m²;

• Padrão médio: R$ 3.000 a R$ 4.200/m²;

• Padrão alto: R$ 4.200 a R$ 6.000/m² ou mais.

Exemplo: construir um prédio com 8 apartamentos de 60m² em padrão médio pode custar cerca de R$ 1,6 milhão em obras civis, sem considerar terreno, impostos e marketing.

Etapas da análise de viabilidade financeira

1. Levantamento dos custos:

   • Terreno (aquisição ou valor de mercado);

   • Projeto legal, licenças e taxas;

   • Custo da obra (conforme padrão e metragem);

   • Marketing, vendas, tributos e escritório.

2. Projeção de receitas:

   • Preço de venda por unidade e velocidade de vendas;

   • Formas de pagamento (financiamento, entrada, saldo).

3. Cálculo da margem de lucro esperada:

   • Ideal: entre 25% e 35% sobre o custo total do empreendimento.

4. Análise de riscos:

   • Variação no custo de materiais;

   • Mudanças de legislação urbana;

   • Atrasos ou inadimplência.

Como a NovAlternativa realiza essa análise

Na NovAlternativa, utilizamos ferramentas de gestão financeira, DRE projetado e estudos de mercado para garantir que cada empreendimento seja:

• Financeiramente viável;

• Atrativo para investidores e compradores;

• Executado com segurança, qualidade e previsibilidade.

Analisamos todos os cenários, mapeamos riscos e buscamos o máximo aproveitamento do terreno com projeto arquitetônico inteligente e legalmente compatível.

Conclusão

Construir um apartamento do zero é viável, mas exige planejamento, experiência e conhecimento técnico. A NovAlternativa está pronta para guiar você desde a ideia até a entrega das chaves.

Entre em contato e descubra se o seu terreno ou projeto pode se transformar em um empreendimento lucrativo e bem executado.